Từ ngày 01/7/2025, có đúng người dân không cần công chứng khi mua bán nhà đất? Công chứng và chứng thực được phân biệt như thế nào? Những giao dịch nào bắt buộc hoặc nên công chứng theo quy định của pháp luật? Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng khi mua bán nhà đất?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Từ ngày 01/7/2025, có đúng người dân không cần công chứng khi mua bán nhà đất?
.png)
Ngày 11/4/2025, Văn phòng Chính phủ đã chính thức ban hành Thông báo 171/TB-VPCP, trong đó nổi bật là quy định khi đi thực hiện các thủ tục hành chính, người dân được phép sử dụng các giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản VNeID mà không phải xuất trình giấy tờ bản cứng, sao y hoặc công chứng.
- Điều này khiến nhiều người dân hiểu rằng, từ ngày 01/7/2025, khi Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực thi hành thì sẽ không còn hoạt động công chứng nữa và các loại văn bản giấy tờ không cần công chứng vẫn có hiệu lực và giá trị pháp lý, trong đó có cả hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, cách hiểu này là chưa chính xác.
- Hiện nay, hoạt động công chứng bao gồm cả công chứng và chứng thực. Lưu ý rằng chứng thực khác với công chứng, do đó việc không yêu cầu nộp giấy tờ chứng thực vì đã tích hợp trên VNeID không đồng nghĩa với việc loại bỏ hoạt động công chứng, đặc biệt là với các loại hợp đồng, giao dịch liên quan tới tài sản lớn như nhà đất, xe…
Công chứng và chứng thực được phân biệt như thế nào?
|
Tiêu chí |
Công chứng |
Chứng thực |
|
Bản chất |
- Bảo đảm nội dung của một hợp đồng, giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó và qua việc bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu rủi ro - Mang tính pháp lý cao hơn. |
- Thường là để chứng nhận để chứng thực bản sao là đúng với bản chính, chứng nhận sự việc mà không đề cập đến nội dung, chủ yếu chú trọng về mặt hình thức. |
|
Giá trị pháp lý |
Có giá trị pháp lý cao hơn: - Hợp đồng khi đã được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành với tất cả các bên liên quan. - Trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định. Ví dụ: bên mua phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bên bán phải có trách nhiệm bàn giao Sổ đỏ thật… - Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ. Theo đó, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng sẽ không cần phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. |
Chỉ có giá trị chứng minh: - Thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng - Năng lực hành vi dân sự - Ý chí tự nguyện - Chữ ký, dấu điểm chỉ các bên. Không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung hợp đồng giao dịch. Do vậy, khi có tranh chấp hoặc khởi kiện tại Tòa, nguyên đơn buộc phải có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng. |
Những giao dịch nào bắt buộc hoặc nên công chứng theo quy định của pháp luật?
.png)
- Hiện nay, không có Luật hay văn bản nào quy định danh mục giấy tờ bắt buộc phải công chứng nhưng vẫn có quy định các giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc giao dịch mà người dân tự nguyện yêu cầu công chứng. Cụ thể:
- Luật Đất đai năm 2024
Tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định những giao dịch phải công chứng gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn nhà đất.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại nhà đất.
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Văn bản thừa kế nhà đất.
- Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023
- Theo Khoản 4 và Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định:
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
- Tại Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định:
“… trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực”.
- Luật Nhà ở năm 2023
Các trường hợp buộc phải công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, bao gồm:
- Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở.
- Văn bản thừa kế nhà ở
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định một số trường hợp bắt buộc phải công chứng bao gồm:
- Hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì thỏa thuận phải được lập trước khi kết hôn bằng văn bản có công chứng/chứng thực (văn bản thỏa thuận tài sản riêng).
- Thỏa thuận việc mang thai hộ bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng.
- Vợ chồng bên nhờ mang thai hộ ủy quyền cho nhau hoặc vợ chồng bên mang thai hộ ủy quyền cho nhau về việc thỏa thuận mang thai hộ: Việc ủy quyền này buộc phải lập thành văn bản có công chứng.
Như vậy, tất cả những giao dịch liên quan tới quyền tài sản, quyền con người đều được pháp luật quy định bắt buộc/nên thực hiện công chứng để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân, tránh những tranh chấp có thể xảy ra sau này.
Tóm lại, việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng khi mua bán nhà đất là không thay đổi. Việc công chứng, chứng thực nhằm giúp đảm bảo được quyền lợi cho các bên, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp.
Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng khi mua bán nhà đất?
.png)
- Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, khi nộp hồ sơ sang tên nhà đất, Văn phòng đăng ký đất đai vẫn sẽ xét thông qua hồ sơ mà không phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp là hợp đồng được công chứng hay chứng thực.
- Điều này có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng đất dù công chứng hay chứng thực thì đều có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Người dân hoàn toàn có thể ra Uỷ ban nhân dân xã để thực hiện chứng thực bởi hợp đồng chuyển nhượng đất chứng thực tại xã vẫn được công nhận hiệu lực pháp lý.
- Theo đó, tùy thuộc vào chi phí và nhu cầu thực hiện mà các bên chuyển nhượng có thể lựa chọn hình thức công chứng hay chứng thực.
- Việc chứng thực thay vì công chứng hợp đồng không ảnh hưởng gì đến giá trị pháp lý khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ); lệ phí chứng thực cũng không cao như phí công chứng.
- Lưu ý: Việc có giá trị pháp lý ngang nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý ngang nhau khi thực hiện tranh chấp, khởi kiện vì chứng thực chỉ có giá trị chứng minh về hình thức, chứ không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung hợp đồng giao dịch.
Do vậy, để đảm bảo an toàn, các bên nên lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: Bị mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm gì?
>>> Xem thêm: Mua bán đất không có sổ đỏ thì có bị phạt không?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Từ ngày 01/7/2025, có đúng người dân không cần công chứng khi mua bán nhà đất?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
