Phân lô bán nền là một hình thức giao dịch bất động sản phổ biến, mang lại nhiều cơ hội đầu tư nhưng cũng đi kèm với những rủi ro và thách thức. Điều kiện, quy trình thực hiện phân lô bán nền theo quy định mới nhất hiện hành sẽ được đề cập trong nội dung bài viết của Luật Trường Minh Ngọc dưới đây.

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là một khái niệm phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại Việt Nam. Đây là quá trình chia một mảnh đất lớn thành nhiều lô đất nhỏ hơn và sau đó bán những lô đất này cho người mua, để họ tự xây dựng nhà ở hoặc sử dụng cho các mục đích khác. Quá trình này thường bao gồm các bước sau:

Phân lô:

- Mảnh đất lớn ban đầu được chia thành các lô đất nhỏ hơn theo một kế hoạch phân lô cụ thể. Các lô đất này có thể có diện tích, hình dạng và kích thước khác nhau, nhưng phải tuân thủ các quy định về quy hoạch và sử dụng đất của địa phương.

- Việc phân lô phải được thực hiện bởi các đơn vị có thẩm quyền và tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Xây dựng cơ sở hạ tầng:

- Trước khi bán các lô đất, nhà đầu tư thường phải xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản như đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, và các tiện ích công cộng khác.

- Điều này nhằm đảm bảo rằng người mua lô đất có thể xây dựng và sinh sống trên đất một cách thuận tiện và an toàn.

Các cơ sở hạ tầng này phải được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn kỹ thuật và phải được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu.

Bán nền:

- Sau khi phân lô và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các lô đất được đưa ra thị trường để bán. Người mua lô đất có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp.

- Họ có quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được quy hoạch.

- Quá trình bán nền phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán đất và các thủ tục pháp lý liên quan phải được hoàn tất.

Thực hiện thủ tục pháp lý:

- Việc phân lô bán nền phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, quy hoạch và xây dựng.

- Các thủ tục pháp lý bao gồm việc xin cấp phép phân lô, lập hồ sơ phân lô, và đăng ký quyền sử dụng đất.

- Người mua cần phải kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Điều kiện, quy trình thực hiện phân lô, bán nền theo quy định mới nhất

>>>Xem thêm: 105 thành phố, thị xã sẽ không được phân lô, bán nền từ ngày 01/8/2024

2. Điều kiện để đất được phân lô bán nền theo Luật đất đai năm 2024

Căn cứ theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản với hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Quy định về điều kiện phân lô bán nền:

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ các điều kiện để một mảnh đất có thể được phân lô bán nền. Điều này bao gồm việc đất phải nằm trong khu vực được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, và có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đảm bảo.

- Chủ đầu tư dự án phân lô bán nền phải có đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

Quy trình thủ tục phân lô bán nền:

- Trước khi thực hiện phân lô bán nền, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Dự án phải bao gồm các nội dung về quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở hạ tầng và phương án phân lô.

- Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng thiết kế và đảm bảo chất lượng công trình trước khi đưa các lô đất ra bán.

- Cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm tra, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng lô đất trước khi cho phép bán nền.

Quy định về việc bán nền:

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch mua bán nền. Chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ thông tin về lô đất, bao gồm diện tích, vị trí, giá bán, và các quy định sử dụng đất cho người mua.

- Hợp đồng mua bán nền phải được lập bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người mua. Hợp đồng phải nêu rõ các điều khoản về quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao, và các cam kết của chủ đầu tư về việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

- Người mua lô đất có trách nhiệm thanh toán đầy đủ giá trị lô đất theo hợp đồng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác như thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy định về quản lý và giám sát:

- Cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm giám sát và kiểm tra việc thực hiện các dự án phân lô bán nền, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và chất lượng công trình. Các vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

- Luật cũng quy định về quyền khiếu nại và giải quyết tranh chấp của các bên liên quan trong quá trình thực hiện phân lô bán nền. Các tranh chấp có thể được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền.

Bảo vệ quyền lợi của người mua:

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đặc biệt nhấn mạnh việc bảo vệ quyền lợi của người mua lô đất. Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng các lô đất được bán có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết và không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Người mua lô đất có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin chi tiết về dự án, kiểm tra chất lượng cơ sở hạ tầng và được bảo đảm về quyền sử dụng đất theo hợp đồng đã ký.

3. Quy trình thực hiện phân lô bán nền

Bước 1: Lập dự án đầu tư

- Chủ đầu tư cần nghiên cứu và lập kế hoạch chi tiết cho dự án phân lô bán nền, bao gồm việc khảo sát thực địa, đánh giá tiềm năng phát triển của khu đất, xác định nhu cầu thị trường và lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

- Dự án đầu tư phải bao gồm các nội dung chi tiết như mục tiêu, quy mô dự án, phương án phân lô, thiết kế cơ sở hạ tầng, dự toán chi phí, và kế hoạch tài chính.

Bước 2: Xin phê duyệt quy hoạch

- Sau khi lập xong dự án đầu tư, chủ đầu tư cần trình dự án lên cơ quan có thẩm quyền để xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch này bao gồm các hạng mục như phân khu chức năng, hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, và các công trình công cộng khác.

- Cơ quan quản lý nhà nước sẽ xem xét, đánh giá và phê duyệt quy hoạch chi tiết, đảm bảo rằng dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể và các quy định pháp luật hiện hành.

Bước 3: Thi công hạ tầng

- hạ tầng theo đúng thiết kế đã được phê duyệt. Các hạng mục này bao gồm đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, điện, viễn thông và các công trình công cộng khác.

- Trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải đảm bảo chất lượng công trình, tuân thủ các quy định về an toàn lao động và bảo vệ môi trường.

Bước 4: Xin cấp phép phân lô bán nền

- Khi các hạng mục hạ tầng cơ bản đã hoàn thành, chủ đầu tư cần làm hồ sơ xin cấp phép phân lô bán nền. Hồ sơ này bao gồm các giấy tờ pháp lý liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, biên bản nghiệm thu các hạng mục cơ sở hạ tầng, và các giấy tờ khác theo quy định.

- Cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm tra, xem xét hồ sơ và cấp phép phân lô bán nền nếu các điều kiện đều được đảm bảo.

Bước 5: Tiến hành phân lô bán nền

- Sau khi nhận được giấy phép, chủ đầu tư bắt đầu thực hiện việc phân lô bán nền. Các lô đất được phân chia rõ ràng, có đầy đủ thông tin về diện tích, vị trí, giá bán và các quy định sử dụng đất.

- Chủ đầu tư tiến hành các hoạt động quảng bá, giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao dịch mua bán với khách hàng theo hợp đồng đã được lập và công chứng.

Bước 6: Thủ tục hành chính

- Để thực hiện phân lô bán nền, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ pháp lý như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, biên bản nghiệm thu các hạng mục cơ sở hạ tầng, giấy phép xây dựng (nếu có), và các giấy tờ liên quan khác

- Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến phân lô bán nền bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, và các cơ quan liên quan khác. Chủ đầu tư cần liên hệ và nộp hồ sơ tại các cơ quan này để được giải quyết theo quy định pháp luật.

4. Điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2024 về phân lô, bán nền

Về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trước đây, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị…

Như vậy, có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt quy định về phân lô, bán nền, mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền đến cả khu vực phường, quận, thành phố đô thị loại II, loại III.

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề Siết chặt quy định về phân lô, bán nền từ 01/8/2024. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải ý kiến tư vấn để giải quyết một vấn đề cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc, cần được tư vấn vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

• Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
• Hotline 2: 0939 593 486  (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com