Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm về điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng thì có vô hiệu không?

Trường hợp các ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không công chứng, chứng thực do vi phạm về điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công nhận không?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 520 Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp tại Điểm b, cụ thể:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

…”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu không?

Căn cứ theo các quy định nói trên, ngoài các trường hợp tại Điểm b Khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024 (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, nếu có vi phạm về hình thức thì Hợp đồng vô hiệu.

Tuy nhiên, căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

>>>Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có vô hiệu không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm về điều kiện tách thửa mà bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền cho bên chuyển nhượng thì có được công nhận không?

Trường hợp các ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không công chứng, chứng thực do vi phạm về điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công nhận không?

Đối với vấn đề này, tại điểm 15 mục IV Công văn số 163/TANDTC -PC ngày 10/9/2024 về giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, Toà án nhân dân tối cao đã có giải đáp như sau:

Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số đều của Luật Đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau: 

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2024, Điều 146 của Luật này quy định:

Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.

3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.

Như vậy, trong trường hợp nêu trên, Toà án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP hoặc Khoản 1 và Khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP hoặc Khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

Chúng tôi cung cấp dịch vụ Luật sư nhà đất giỏi, uy tín giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

- Tư vấn các quy định của pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hỗ trợ thu thập các tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc của khách hàng

- Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các hồ sơ liên quan 

- Tham gia giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án có thẩm quyền

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm về điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng thì có vô hiệu không? Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến pháp lý để giải quyết một vụ án cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

-Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

-Hotline 2: 0939 593 486  (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com